Hírek

2017.05.04.

Financial Times: Ámulatba ejtő irodaház Budapesten

A Nokia Skypark a főváros változó arculatát tükrözi

Turistacsoportok is fizetnének azért, hogy olyan panorámában gyönyörködhessenek, amilyen Tóth Móric szeme elé tárul, amikor a Nokia Skypark irodaház hetedik emeletén lévő szobájában leül az íróasztalához.

Tóth úr röviddel azután csatlakozott a Nokia HR-csapatához, hogy a finn IT cég budapesti tevékenységét – amelyet mintegy 2 ezer fő lát el – idén januárban a káprázatos, 25 ezer négyzetméteres, új irodaházába telepítette át.

Tóth urat lenyűgözte új munkahelyének mérete és újszerű elrendezése. „Soha nem hittem volna, hogy ennyien dolgoznak itt. Az épület óriási, modern, a munkakörnyezet pedig első osztályú” – fejti ki. „Nagyban hozzájárul a jó munkahelyi közérzethez.”

Az egészséges ételeket kínáló éttermek és a közösségi, relaxációs tér mellett – utóbbi arra is lehetőséget nyújt a Nokia szoftverfejlesztői számára, hogy közösen ötleteljenek –, az épületben saját orvosi és pszichológiai szolgálat működik, óvoda is van az itt dolgozók gyermekei számára, továbbá masszázsszalon, szauna, zuhanyozók és tágas, kiválóan felszerelt fitnesz- és aerobicterem is a munkatársak rendelkezésre áll. Az épület közvetlen szomszédságában egy bevásárlóközpont található, amely ugyancsak a már több díjjal is elismert Corvin Sétány városrehabilitációs projekt része.

A Nokia Skypark jó példát jelent a budapesti irodapiac, pénzügyi válságot követő magára találására. A válság idején ugyanis jelentős építkezések valósultak meg, túlkínálatot okozva a piacon, a kiadatlan helyiségek aránya így meghaladta a 25 százalékot, aminek eredményeként 2010. és 2014. között alig születtek új fejlesztések. A bizonytalan üzleti környezet kialakulásához a 2010-ben hatalomra került, Orbán Viktor miniszterelnök vezette konzervatív-populista Fidesz-kormány politikája is hozzájárult.

A világgazdaság élénkülése nyomán azonban számos új üzleti szereplő érkezett Magyarországra, illetve a már itt lévők is jelentős bővítéseket hajtottak végre. Az irodai kínálat ezért beszűkült, a fejlesztők pedig újra munkához láttak.

„A kiadatlan iroda-alapterület aránya (a legjobb minőségű épületeknél) most mindössze 8 százalék, ami a valaha mért legalacsonyabb értéket jelenti. Átadás előtt áll ebben az évben öt épület, ami összesen 37 ezer négyzetméter bérbeadható területet jelent, míg jövőre újabb 16 irodaház, benne a rekordmennyiségű 325 ezer négyzetméter átadása várható – mondja Mazsaroff Kata, a Collier ingatlan-tanácsadó cég bérbeadási üzletágának magyarországi vezetője. „Nem kétséges, hogy Budapest ismét felkerült a térképre.”

A Nokia Skypark példája azt is jól mutatja, hogy az ingatlanpiac fellendülése nem csupán mennyiségi gyarapodást jelent. Budapesten, ahol az irodafejlesztéseket elsősorban a kiszervezés (outsourcing) hajtja, a piac élénkülése együtt jár azzal is, hogy nagyobb figyelem övezi az irodai terek minőségét és személyre szabhatóságát. A bérlők, az ügynökségek és az ingatlanfejlesztők szorosan együttműködnek az irodadizájn kialakításában, főként a sikeres munkatárstoborzás és -megtartás érdekében.

A piac élénkülése és az üresen álló iroda-alapterületek alacsony aránya a bérleti díjak emelkedéséhez vezetett. Jelenleg a nettó bérleti díj négyzetméterenként 13,5 euró körül alakul, szemben a 2010-es 11,5 euróval (amelyben már egyes ösztönzők is szerepeltek). Erre adott válaszként a beruházások is beindultak, az irodai ingatlanügyletek összértéke 2016-ban 940 millió eurót ért el, ami a 2015-ös értéknek több mint kétszerese, mondja Vécsey Bence, a Colliers budapesti befektetési igazgatója.

„Magyarország vonzerejét növeli, hogy mindhárom vezető hitelminősítő intézet javított adósbesorolásán” – mondja Vécsey, habár a piacon az összes ingatlanvásárlás 38 százalékával a nyílt végű, magyarországi ingatlanalapok játsszák a vezető szerepet.

Annak ellenére, hogy az elsődleges hozamráta („prime yield”) 6,5 százalékra esett vissza, a legtöbb elemző a piac erősödésével számol. Ez az év jól indult, hiszen a Futureal-csoport fejlesztésében megvalósult Skypark az OTP Prime Ingatlan Befektetési Alap tulajdonába került, a tranzakció értékét nem hozták nyilvánosságra. Futó Gábor, a Futureal alapító tulajdonosa az ügyletet „mérföldkőnek” nevezte.

A helyzet azonban nem teljesen egyértelmű. A CBRE ingatlantanácsadó cég legfrissebb elemzése arra figyelmeztet, hogy az építőipari létszámhiány – az elemzők szerint 2007 óta 16 százalékkal csökkent a szektorban dolgozók száma – jelenti az „egyetlen és igazán fontos akadályt” a tervezett fejlesztések befejezése szempontjából, ez ráadásul tavaly a növekvő bérek miatt az építési költségek 15–20 százalékos emelkedéséhez is vezetett.